BGH: Kündigungssperrfrist im Mietrecht aus § 577a BGB beginnt erst mit Eigentumserwerb

BGH zu Mietrecht: Sperrfrist aus § 577a BGB für Eigenbedarfskündigung beginnt erst mit Eigentumserwerb, vermeidet Umgehung.

Kern der Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat eine offene Frage entschieden, über die in der Literatur seit langem diskutiert worden war. Wird Eigentum in Wohnungseigentum aufgeteilt und werden vorher bestehende Mietverträge danach gekündigt, gibt es eine Sperrfrist für diese Kündigungen.

Umstritten war bislang, ob die Sperrfrist aus § 577a BGB ab Aufteilung in Wohnungseigentum oder ab Erwerb des Eigentums an einzelnen Wohnungen läuft. In dem nunmehr entschiedenen Fall erfolgte die Veräußerung der Wohnung erst 2017, die Aufteilung war bereits 2012 vorgenommen worden.

BGH gegen Literatur-Mehrheit

Der Bundesgerichtshof entschied sich gegen die Mehrheitsmeinung in der Literatur und begründet dies damit, dass die gesetzlichen Sperrfristen nicht umgangen werden sollen. Nach Maßgabe des Bundesgerichtshofes ist auf den Erwerb des Eigentums durch die kündigende Vermieterseite abzustellen. Die nach Bundesrecht generell dreijährige Sperrfrist kann durch Öffnungsklausel durch Landesrecht verlängert werden und beträgt zB in Berlin und München 10 Jahre, in Baden-Württemberg für viele Gemeinden 5 Jahre nach der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg – KSpVO BW. Im konkreten Fall wäre die 2022 ausgesprochene Kündigung aufgrund 10-jähriger Sperrfrist erst 2027 möglich, weshalb die klagende Vermieterseite den Räumungsrechtsstreit nun vor dem höchsten Bundesgericht in Zivilsachen verlor.

Hier finden Sie die Entscheidung VIII ZR 161/24 vom 06.08.2025 im Volltext.